文︱孙玉良
头条热榜推出一个话题：你觉得未来房价变化趋势是什么？我的答案是：“房住不炒”四字不是口号，而是刻在中国房地产命脉上的铁律。当“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”成为顶层政策定调，未来房价的轮廓已清晰可见：分化加剧、回归理性、服务居住。试图背离这一主航道的人，无论是开发商、投资者还是地方政府，都将面临“栽跟头”的命运。
第一，未来房价：告别普涨，走向分化与理性。当今社会房地产供求关系已发生重大变化，全国城镇人均住房面积已超41平方米，城镇化速度趋缓、新增住房需求减弱。除部分人口持续流入、产业强劲的核心城市核心地段外，绝大多数城市（尤其是三四线及以下）面临供过于求的基本面。这意味着房产地普涨时代已彻底终结，未来房价整体将以稳中有降、局部调整为主基调，不要幻想靠倒腾房子发大财了。
当然，也不可一概而论。一线及强二线城市的核心优质资产（如成熟配套、稀缺资源、优质学区房）因其稀缺性仍具较强韧性，但这不具有普遍性。未来房价表现将呈现显著的区域分化、城市分化、甚至同一城市内部板块分化，远郊、配套缺失、品质不佳的房产价值将加速缩水，人口流出、产业单一的城市，房价支撑力将持续削弱。房价的定价逻辑将从过去的“投资增值预期”主导，回归到由租金回报率、居住舒适度、社区配套、生活便利度等真实居住价值决定。房产作为“金融投机工具”的属性被极大弱化。
第二，违反“房住不炒”规律者将继续“栽跟头”。 首先，那些无视市场供需变化，迷信“规模为王”，在非核心区域高价拿地、盲目拿地、囤地，依赖高负债、快周转模式运转的开发商，必然会栽大跟头。许多企业销售遇冷、资金链断裂、项目烂尾、债务违约，最终走向破产重组或被收购，品牌价值归零。恒大就是鲜明的例子，类似的例子还会不断爆出；其次，仍沉迷“炒房”幻梦的投机客会栽大跟头。这些人寄希望于短期房价暴涨套利，最终会希望幻灭。未来房地产“有价无市”将成为常态，真实的房价是下跌的，这会导致炒房客的资产大幅缩水甚至“负资产”；第三，过度依赖“土地财政”地方政府会栽大跟头。在房地产市场下行时错误决策，仍试图通过刺激手段“托市”，事实将证明是愚蠢的。如果不果断转型，会遭到错误决策的反噬，损害政策公信力和城市竞争力。第四，提供“不合规”融资的金融机构将栽大跟头。为开发商或炒房客违规提供超出其偿付能力的融资，其贷款将得不到预期收回，不良贷款率飙升还将面临严厉的监管处罚。
第三，对于购房者而言，我的建议是：量力而行，注重实用，敬畏规律，回归本源。根据自身真实居住需求和经济实力购房，将居住体验、生活便利性、长期持有成本（而非短期升值预期）作为首要考量。买得起就买，买不起千万不要借钱买、贷款买，掏空六个钱包买。要个虚荣的面子，当一辈子房奴，是没有任何人生价值的。对于开发商而言，我的建议是：尽快从“开发商”向“城市优质生活服务商”转型；对于地方政府而言，我的建议是：摆脱“土地依赖”，构建发展新动能。科学规划土地供应，重点发展保障性住房。大力推动产业升级，优化营商环境，吸引人口和人才。将财政基础建立在更可持续的产业税收之上；对于金融机构而言，我的建议是：严守合规，服务实体。严格执行房地产金融审慎管理制度，确保资金流向真实、合规的住房需求，防范金融风险。
未来的房价之路，注定是一条告别狂热、走向冷静与分化的道路。“房住不炒”不是权宜之计，而是重塑行业生态、引导资源优化配置、保障民生福祉的长远国策。任何企图挑战这一经济规律和政策底线的行为，无异于高空走钢丝。栽不栽跟头，不取决于口号喊得多响，而在于每一步是否踏在了“居住本源”的坚实土地上。不要听那些拿了开发商的钱、替开发商吹喇叭的假专家瞎忽悠，尊重规律，顺应趋势，方能在这场深刻变革中行稳致远。
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